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成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）。
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成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）。
A.图书馆
B.钢铁厂
C.空置的写字楼
D.单纯的建筑物
E.加油站
正确答案：ABD
Tag：
房地产估价操作实务
钢铁厂
建筑物
时间：2022-04-06 15:14:03
上一篇：
某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。
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功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）。
相关答案
1.
某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。
2.
某企业某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为1005元/m2，直接成本利润为6%，则开发后的地价为（）元/m2。
3.
下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。
4.
某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年。
5.
某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（）万元的贬值。
6.
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
7.
某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率为2.2%，计算该建筑物的现值是（）元。
8.
下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。
9.
某房地产的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。
10.
建筑物的经济寿命早于土地使用期限结束时，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。
热门答案
1.
可获得收益越大，房地产的价值越高，反之，越低；可获净收益期限越长，房地产的价值越高，反之，越低；获得该净收益越多，房地产的价值越高，反之，越低。
2.
某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。
3.
城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。
4.
某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大的增加，由此带来的新增收益属于（）。
5.
收益性房地产的价值主要取决于（）。
6.
下列费用中属于运营费用的有（）。
7.
有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（）。
8.
运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有（）。
9.
某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。
10.
关于收益法求取净收益的说法，下列错误的是（）。